Deze paragraaf beschrijft de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan, financiële resultaten en risico’s. Uitgebreide informatie staat in het Meerjarenperspectief Programmering en Grondbeleid 2015 (MPG). In deze begroting staan de hoofdlijnen en actuele ontwikkelingen zoals de invoering van de vennootschapsbelasting voor gemeenten en de (voorgenomen) herziening van de verslaggevingsregels grondexploitaties door de commissie BBV.

Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van het ruimtelijke ontwikkelingsperspectief volgens de Structuurvisie Breda 2030. Uitgangspunt is om per locatie/gebiedsontwikkeling telkens af te wegen welk grondbeleid en instrumentarium we toepassen. Dit staat beschreven in de Nota Grondbeleid 2014.
"De Bredase grondpolitiek is maatwerk, per project maakt de gemeente een keuze voor instrumentarium , voor de grondexploitatie en geschikte samenwerkingsvorm. Het instrumentarium zet de gemeente in om gebiedsontwikkelingen te regisseren en ruimtelijke en maatschappelijke doelen te bereiken. Ongeacht de gekozen samenwerkingsvorm  wil de gemeente de risico’s van haar keuze beperken en beheersen via risicomanagement."
De grondexploitatieportefeuille is op (programmatisch en financieel punt) uitvoering gericht op afronden van de lopende grondexploitaties binnen de kaders van de structuurvisie. De trend is de laatste jaren dat de focus van gebiedsontwikkeling verschuift naar vervanging en intensivering van bebouwing. Dat sluit aan bij de visie van een compact Breda waarvoor in de structuurvisie is gekozen. De komende jaren is transformatie van vastgoed een belangrijk thema. Voorop staat dat we als gemeente de regie houden over de gebiedsontwikkeling. We staan open voor nieuwe vormen van samenwerking en out of the box-denken. Actuele maatschappelijke vraagstukken, zoals de leegstand, vragen om nieuwe vormen van (samenwerking in) grondbeleid.

In juli 2015 bracht de Raad voor financiële verhoudingen (Rfv) een rapport uit over gemeentelijke grondexploitaties^[1]. In die maand kwam ook van de commissie BBV het voornemen voor herziening van de verslaggevingsregels grondexploitatie in het BBV. De adviezen van beide  organisaties zijn in lijn met het Bredase beleid van de afgelopen jaren^[2]. Deels staan de aangescherpte regels al in de Nota Grondbeleid 2014. Bijvoorbeeld de waardering van de voorraad gronden (aanschafwaarde of lagere marktwaarde) en de afschaffing van de categorie NIEGG (Niet in exploitatie genomen gronden). Ook het beperken van de kostentoerekening tot de kostensoortenlijst van Wet ruimtelijke ordening/ Besluit ruimtelijke ordening (Wro/Bro) staat al in de Nota Grondbeleid. De aangescherpte regels worden in 2016 ingevoerd en hebben geen negatieve financiële gevolgen voor de grondexploitaties. De wijziging van de toerekening van de rente leidt waarschijnlijk tot verlaging van de rentelasten in de grondexploitaties en verbetering van de resultaten. Op concernniveau neemt het renteresultaat af.

Per 1 januari 2016 gaan gemeenten vennootschapsbelasting betalen over winsten uit ondernemersactiviteiten. Hieronder vallen ook de grondbedrijf activiteiten. De gevolgen hiervan zijn nu nog niet duidelijk omdat nog niet bekend is over welke activiteiten en resultaten de gemeente belasting moet betalen. Wel is duidelijk dat er een verschil ontstaat tussen fiscale en normale winstberekening. Bij invoering van de vennootschapsbelasting wordt geen rekening gehouden met afboekingen in de afgelopen jaren.  Daardoor kan het voorkomen dat we enerzijds een voorziening aanhouden voor een negatieve grondexploitatie, terwijl we anderzijds vennootschapsbelasting moeten betalen.

[1] Raad voor de financiële verhoudingen, Grond, geld en gemeenten. De betekenis en gevolgen van de gemeentelijke grondexploitaties voor de bestuurlijke en financiële verhoudingen, Raad voor de financiële verhoudingen, juli 2015.
[2] De Rfv geeft in haar rapport aan dat het uitnemen van investeringen met een bovenwijks karakter, zoals de Gemeente Breda bij de jaarrekening 2012 deed, gezien kan worden als correctie op onevenwichtige grondexploitaties. In het voornemen van de Commissie BBV wordt het opnemen van de investeringen met een bovenwijks karakter ook beperkt door de toepassing van de kostensoortenlijst. In Breda is deze kostensoortlijst al sinds de jaarrekening van 2012 leidend en is deze vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2014.

Alle gemeentelijke grondexploitaties worden twee keer per jaar herzien. De herzieningen van 1 juli 2015 zijn de basis voor de Begroting 2016. Naar verwachting zijn in 2016 nog 20 grondexploitaties actief.
De gehanteerde parameters zijn ongewijzigd. In het MPG 2015 staat een onderbouwing van deze parameters. Ten opzichte van de vorige herziening is er geen aanleiding om te wijzigen.
De gehanteerde parameters:

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de verwachte planresultaten tot en met 2024 op eindwaarde.

De tabel laat de planresultaten zien in het jaar van afsluiten van de grondexploitatie. De resultaten van de grondexploitaties verwerken we na afsluiting van de grondexploitatie in de jaarcijfers van dat jaar. Voor negatieve planresultaten heeft dit geen effect op het jaarrekeningresultaat, omdat hiervoor al voorzieningen zijn (zie volgende paragraaf). Als voldoende zekerheid is over het eindresultaat wordt tussentijds winst genomen (volgens richtlijnen Nota Grondbeleid). Het uiteindelijke resultaat van de grondexploitaties wordt ook bepaald door de risico’s. Zowel statistisch als op basis van de ervaringen van de afgelopen jaren is de verwachten dat risico’s zich voordoen. Daarnaast hangt het moment (jaarschijf) van uitvoering van het planresultaat af van de daadwerkelijke verkopen. Gezien deze onzekerheden zijn we voorzichtig in het vooraf inboeken van de positieve planresultaten. Het planresultaat staat daarom niet in de jaarschijf van de begroting en in het meerjarenperspectief. De daadwerkelijke positieve planresultaten komen in het jaarrekeningresultaat.

Volgens de spelregels in het BBV  worden voorzieningen gevormd voor verwachte negatieve planresultaten. Optellen van de verwachte negatieve planresultaten (netto contante waarden per 1-1-2016) bepaalt de hoogte van de voorziening negatieve planresultaten.

De onderstaande tabel geeft de verwachte mutaties weer van de voorziening negatieve planresultaten op basis van de herzieningen per 1 juli 2015. Deze komen in de Jaarrekening 2015 en hebben geen effect op de Begroting 2016.

De voorziening ‘vertreklocaties’ heeft een aparte status. Dit is geen vastgestelde grondexploitatie, maar een direct gevolg van contracten voor overname van de locaties van Belastingkantoor en Rechtbank. In de Jaarrekening 2012 staat een voorziening voor het tekort op de ontwikkeling van deze locaties. Het verwachte tekort is niet gewijzigd, de voorziening is wel opgehoogd met de rentecomponent.
De voorziening wordt jaarlijks opgehoogd met de rente bijschrijving. Dit is het verschil tussen de laatste twee kolommen uit bovenstaande tabel en bedraagt per 1-1-2016 € 2,6 miljoen (dit bedrag is gelijk aan het verschil in de netto contante waarde verschil tussen 1-1-2015 en 1-1-2016).

In de Nota Grondbeleid 2014 zijn in het proces van grondexploitatieherzieningen de kansen en bedreigingen (positieve en negatieve risico’s) van het grondbedrijf systematisch in kaart gebracht. Per individuele grondexploitatie is aangegeven hoe groot de kans is dat het risico zich voordoet en wat de kosten zijn van bepaalde risico’s. Zaken als looptijd, rente, marktomstandigheden en grondverkopen, milieu, verwervingen en planschadeclaims spelen hierbij een rol.

De onderstaande tabel geeft het actuele beeld van de risico’s.

Volgens de meest recente grondexploitatieherzieningen wordt ingeschat dat het totaal aan gewogen projectrisico’s momenteel € 23,2 miljoen bedraagt. Aanvullend op de projectrisico’s worden project overstijgende risico’s in beeld gebracht. Aangezien de grondexploitaties op basis van een midcase scenario worden opgesteld, is het mogelijk dat de grondexploitaties zich in werkelijkheid positiever of negatiever ontwikkelen. Voor beide ontwikkelingen is een mogelijk scenario doorgerekend. In het positieve scenario zet het herstel van de woningmarkt door. De grondprijzen stijgen hierbij licht en de afzet verloopt iets sneller. Voor de markt in bedrijventerreinen zijn de vooruitzichten minder optimistisch. In dit scenario is daarom geen rekening gehouden met prijsstijging, maar wel met een geringe versnelling in de afzet. Het negatieve scenario gaat er van uit dat het herstel van de woningmarkt niet doorzet en de negatieve trend van de grondprijzen voor zowel de woningbouw als de bedrijventerreinen doorzet. In dit scenario verloopt de afzet trager, waardoor de looptijd van de grondexploitaties toeneemt. De parameters in de verschillende scenario’s zijn als volgt:

Het positieve scenario leidt ten opzichte van de huidige grondexploitaties tot verbetering van de planresultaten met € 4,1 miljoen. Het negatieve scenario leidt tot verslechtering met € 6,4 miljoen. In het nodige weerstandsvermogen zit het negatieve scenario. Berekening van het weerstandsvermogen laat een kans zien van 75%, wat leidt tot een gewogen risicobedrag van € 4,8 miljoen.
Als gevolg van verkopen in 2015 daalde het risicoprofiel van de voorraad panden en gronden.
Het nodige weerstandsvermogen voor het grondbedrijf zit in het perspectief van de totale gemeente. Zie paragraaf risicomanagement en weerstandsvermogen.